Als Wohnungsrecht bezeichnet man die Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken. In der Regel erstreckt sich die Nutzung über die gesamte Immobilie inklusive z.B. der Außenanlagen und Gemeinschaftsflächen. Einschränkungen der nutzbaren Wohn- , Außen- und Gemeinschaftsflächen sind möglich, müssen aber vertraglich vereinbart werden. Die Nutzung der Wohnung/Haus obliegt dabei ausschließlich dem Berechtigten. Der Berechtigte ist allerdings befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung oder zur Pflege erforderliche Personen aufzunehmen. Das Wohnrecht kann auch vertraglich auf weitere Personen erweitert werden.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 1093 Wohnungsrecht
(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.
(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.
(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.
Das Nießbrauchrecht ist als Erweiterung des Wohnungsrechts zu verstehen. Neben dem Recht auf Wohnen steht dem Nießbrauchrechtsnehmer auch das Recht zu, die Immobilie zu vermieten. Er kann somit einen wirtschaftlichen Gewinn erzielen. Das Recht bleibt auch dann erhalten, wenn die berechtigte Person z.B. in ein Pflegeheim umzieht. Einhergehend mit den im Vergleich zum Wohnrecht erweiternde Nutzungs- und Ertragsmöglichkeiten ergeben sich dabei für den Nießbrauchrechtsnehmer weitgehendere Verpflichtungen.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 1030 Nießbrauch an Sachen
(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).
(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.
Entstehung | Wohnrecht | Nießbrauch |
durch notarielle Vereinbarung | erforderlich | erforderlich |
durch Grundbucheintragung | erforderlich | erforderlich |
Laufzeit: Erlischt mit Tod des/der Berechtigten | in der Regel | in der Regel |
Laufzeit: Begrenzung auf eine bestimmte Zeit | möglich | möglich |
Vererbbarkeit / Übertragbarkeit des Rechts | nicht möglich | nicht möglich |
Verpflichtung zur Kostenübernahme für | ||
Kleinstreparaturen ( z.B Austausch Armatur, Schalter etc.) | ja | ja |
die Kosten einer Modernisierung ( z.B. Fenster, Heizung ) | nein | ja |
Durch Individualvereinbarung lässt sich die Kostenübernahmeverpflichtung z.B. im Modernisierungsfall im Nießbrauch anderweitig regeln | ||
Betriebskosten ( z.B Wasser, Heizung, Kanal, Müll, etc. ) | ja | ja |
Rechte | ||
Übertragbarkeit an Dritte | nein | nein |
Überlassung der Nutzung an Dritte / Vermietung | nein | ja |
Wohnen mit Angehörigen / Pflegekräfte | ja | ja |
Steuer | ||
Ggf. Steuerverpflichtung aufgrund fiktiver Miete | möglich | möglich |
Vermietung: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung | nicht möglich | ja |